Mit Inkrafttreten der "Leitlinien für Gemeinden bei der vergünstigten Überlassung von Baugrundstücken" im Rahmen des sogenannten "Bayerischen Einheimischenmodells" [EU-Kautelen] im Jahr 2017 wurde ein ebensolches Ziel verfolgt. In der kommunalen Praxis hat sich jedoch herausgestellt, dass diese Methode der Vergabe für die Mehrheit aller Kommunen nicht anwendbar ist.
Die EU-Kautelen dürfen nur angewandt werden, wenn die Baugrundstücke erkennbar unter ihrem Marktwert (subventioniert) verkauft werden, was die überwiegende Anzahl der Kommunen nicht praktiziert. Zudem müssen bestimmte Einkommensverhältnisse und Vermögensobergrenzen von den Bewerbern eingehalten und von der Verwaltung aufwendig geprüft werden.
Andere Methoden wie „Losverfahren“ oder das „Windhundprinzip“ erweisen sich im ersten Moment zwar als vermeintlich rechtlich sicher, sind in ihrer Anwendung jedoch nicht nur bei den Kommunen umstritten.
Die Angst potentieller Klagen bezüglich genereller Vorgaben (Eigennutzungsklauseln o.Ä) und daraus resultierende Ausgrenzung bestimmter Personengruppen (gewerbliche Anwärter), führt oftmals zu einem gänzlichen Verzicht jeglicher Zugangsvoraussetzungen und somit zum Verlust aller regulatorischer Steuerungsmöglichkeiten. Die Gefahr, dass Baugrundstücke somit zu Spekulationsobjekten werden und zu weiteren Preissteigerungen in den ohnehin schon überhitzten Grundstücks- und Immobilienmärkten führen, liegt auf der Hand.
Zusammenfassend lässt sich sagen, die EU-Kautelen sind oftmals nicht anwendbar, die anderen Verfahren lassen keine kommunalpolitischen Steuerungen zu.
Die Absicht der Kommunen Ihre Grundstücke zu marktüblichen Preisen „voller Wert“ zu veräußern und dabei Vergaberichtlinien unter dem Aspekt der Privilegierung Ihrer einheimischen Bevölkerung anzulegen, war für uns der Ansporn, gemeinsam mit dem ehemaligen Oberbürgermeister der Stadt Ulm und Rechtsanwalt Ivo Gönner eine bedarfsgerechte Lösung zu entwickeln.
Kern ist die "digitale Abbildung" eines zweistufigen Vergabeprozesses mit der Möglichkeit zur Anwendung sozial-stabiler Kriterien.
Ergänzend hierzu sind MUSTERUNTERLAGEN zu Leitlinien, Kriterienkatalog, Fragebogen, Handlungsempfehlung und Vorgehensweise von der ersten Unterredung im Gemeinderat bis hin zur Zuteilung an die Bewerber entstanden. Diese fortwährend an die aktuelle Rechtsprechung angeglichenen Unterlagen dienen den Kommunen als Orientierung zur jeweiligen Anpassung an die örtlichen Belange. Die Musterunterlagen enthalten einen Vorschlag zur ausgewogenen Gewichtung von Ortsbezugs- zu Sozialkriterien.
Entscheidender Vorteil des zweiteiligen Verfahrens ist, dass alle Bewerber entsprechend der jeweiligen Zugangsvoraussetzungen die gleiche Chance erhalten, sich im ersten Teil auf ein Baugebiet bewerben zu können. Nach Ende der Bewerbungsfrist prüft die Verwaltung die Unterlagen. Entsprechend der erreichten Punktzahl wird eine Bewerber-Rangliste erstellt. Im zweiten Teil des Verfahrens werden entsprechend der Anzahl der zu vergebenden Grundstücke die gemäß ihres Ranglistenplatzes in Frage kommenden Bewerber dazu aufgefordert, ihre Prioritäten abzugeben.
Mit diesem Vorgehen erfolgt eine nach erreichten Punkten gerechte Vergabe, bei der kein Bewerber aufgrund eingeschränkter Auswahlmöglichkeiten übergangen werden kann. Dieses Verfahren ist die digitale, technische Grundlage für einen gerechten, transparenten Vergabeprozess.
Weitere wichtige Faktoren bei der Entwicklung waren auch die Einhaltung des seit April 2019 geltenden Onlinezugang-Gesetzes (OZG) und der richtige Umgang mit den Bewerberunterlagen nach der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO).
Mit dem Beschluss des VG Sigmaringen vom 21.12.2020 wird die Vergabe von Grundstücken zum vollen Wert auf Grundlage einer sozial stabilen und nachhaltigen Begründung erstmals ausführlich richterlich behandelt und bestätigt.
Dies bedeutet, dass eine Privilegierung ortsansässiger Bewerber machbar ist, wenn es grundsätzlich sachlich gerechtfertigte Gründe gibt, die eine differenzierte Behandlung der Bewerber rechtfertigen lässt.
Wenn sich eine Kommune davon leiten lässt mit Ihren Vergaberichtlinien das "Ausbluten" der Gemeinde und der dortigen teilweise sehr kostenintensiven Infrastruktur zu verhindern indem vor allem Familien und engagierten ortsansässigen ein attraktiver Lebensort zur Verfügung gestellt werden soll, lässt sich diese Motivation ohne weiteres mit den aufgeführten als sachgerecht zu wertenden Gründen einer Sozialwohnungspolitik rechtfertigen.*
So sind Sie auf der sicheren Seite. Das "zweiteilige Verfahren": Ein Prozess für Bürger und Kommune.
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Die 'Spielregeln' für die Vergabe: Verfahrensbeschreibung, Erläuterung zum Bewerberbogen, Zugangsvoraussetzungen, Beschreibung des Bewerberprozess uvm. Diese dienen als Orientierung für die individuelle Anpassung an die jeweils kommunalpolitisch verfolgten Ziele.
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